我的房产中介用3万买了400万的房子

发布于:2022-09-23 15:35:53 阅读: 评论:15 来源:理财经验

大家好,我是魏。

我一直认为,世界上最赚钱的行业是房地产中介。

这几年认识几个房产中介,很快都成了大地产老板。

这几天准备换新办公室,来回跑了十几趟。我对房产中介就更熟悉了,证明了我的认知。

其中一个叫钟师傅的,平时穿着最低档的西装,上台总是戴着深色墨镜,有点低配版黑社会大佬的味道。

嗯,大概就是这样:

但当他摘下眼镜,张开嘴的时候,却是一个照顾顾客的十足的微笑佛,有点像《安家》里的孙俪。

而他的故事更是惊人。

三年前入行的时候,还是典型的群居动物,存款只有三万。他一天十次在太阳底下晒太阳,一个月却挣了八千块。

然而时隔3年,作为中介中善用杠杆的佼佼者,他用3万存款买了一栋市价400万的写字楼。

现在,带客人看房只是他“开拓市场”的副业。他一个月已经有5万的收入了,过得挺好的。

钟师傅的演讲也很实在,开场就是金句。每一句金句都值得和大家一起琢磨。

这些金句也展现了他资产从3万到400万的三个关键认知。

“顾客永远租不到真正的竹笋”

钟师傅的第一句金句是:客户永远租不到真正的“竹笋”!

(注:“竹笋”是指远低于市场价的房价或租价)

这句话让我大吃一惊。

我们沾沾自喜地发现的便宜,其实在别人眼里都是自以为是的。

因为真正的“笋菜”第一次肯定是被中介抢光了。

比如广州核心办公区某写字楼的出租均价为120元/平方米,一旦价格低于市场价40%,就会被中介自行出租。

中介,明明是卖票的,怎么可能是正经运动员?

很简单,有利可图!

远低于市场价的房租,永远不可能是因为房主傻。

肯定是办公室没装修,又丑又烦。

比如这个破碎的样子:

而且这个时候相当考验中介的眼光和经验。

如果办公室交通便利,位置优越,缺少配套,而且配套成本不太高,肯定值得拿下。

还是拿市场价120/m2的写字楼来说,比市场价低40%。80/m2租的话,只需要花3万装修一下,200平米的办公室马上就能租回市场价。

这样你就可以躺着一个月赚8000块,4个月不到装修成本就回来了!

五年租赁,可以赚40万。基本上,你必须协商一个十年的租约。除非遇到疫情这么大的黑天鹅,80万已经可以等着数钱了。

钟师傅花三万块钱四处流浪的那一年,就已经明白了这个道理。第一年,我把剩下的三万块钱花在了一个竹碟的装修上。

五年的存款从哪里来?

借!问朋友,问父母。

他人生的第一个杠杆只有7万元,却撬动了40万元的净收入,让他基本上每个月的工资都没有了后顾之忧,生活进入了一个相对自由的状态。

如果按年化收益率计算,钟师傅的第一桶金年化收益率是250%!

而他,也知道这句金句背后的含义:——。作为中介,他干不了苦活。他必须看清这份工作背后的意义,其本质是信息获取渠道不畅。

这种深刻的认知,只是普通工薪族向有财产性收入的中产阶级迈进的一步。

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  “穿得越光鲜的中介,离钱越远”

  听完钟师傅的第一桶金故事,我就奇了怪了。

  一个人每年躺赚大几万,还有工资和奖金,应该衣着无忧,光鲜亮丽才是。

  何况他上既没老,下也没小,赚到就可以花掉,怎么每次见他都是穿同一件衣服,而且还档次相当低调?

  他哈哈一笑说:

  小维姐,你这可不知道了,自从我认准了赚笋盘的钱,我就每一分钟都在为这件事积攒本金。

  因为接着还要弄了第二套,第三套,第四套……

  那些穿得好、吃得豪的中介,很可能是他们找不到正确的花钱方向。

  客户租房子从来只看真正需求,又不看我的样子。我投资在衣着上,客户也不会为我埋单。

  但是我攒下更多本金投资在笋盘上,业主一有笋盘就会找我。有时候面积大自己吃不下,介绍给客户,客户反而更加愿意跟我交朋友。

  他这番话,似乎和股神巴菲特的行径不谋而合。

  巴菲特说过一句有名的打趣话:“如果今天公司股票价格涨了,我就买4块2的套餐;如果股价不好,哈,那我就买3块8的。”

  那他节省的钱都去哪里了呢?

  无需多言,一定是投在他最擅长的股票投资上,因为那件事更值得投入本金。

  他们两个人,都是在生活上保持最基本的投入就算了;

  剩下的本金,都往投产比最高的业务上砸。

  而这,可能是90%的人没有研习过的功课。

  每个人的钱都有很多花费管道,你可能觉得应该投在学习,他可能觉得应该投在交友。

  而某些有特殊需要的人,例如明星,则更愿意在颜值上砸钱。买好看衣服包装自己,做最高级的美容,健最贵价的身。

  所以,把钱都投在声色犬马和纵情享乐,不是大方,可能是那个人不太精明。

  找到生钱窍门的人,都只为赚钱的事情下重本。

  这既不同于有钱往死里存,也不同于有钱往尽头花。

  这是,看清楚钱的每一个去向,算清楚回报率,为未来更高级别的享乐做准备。

  “买房子,我只关注现金流”

  钟师傅告诉我,他其实已经买下了一套400万的写字楼,目前正在装修。如果有兴趣,可以改天带我看看。

  我简直下巴都要惊掉了。

  你说他当二房东,用的是“以租还租”的方法,还不需要太多本金……

  而这400万的写字楼,首付按照现在并不宽松的商用楼按揭来说至少200万,对一个90后来说实在不是一笔小钱。

  是什么驱动他用尽了杠杆来撬动这件事呢?

  首先,他看中的这个单位风景优美,两面通透,户型方正。

  而且,旁边的地铁口未来6个月内就要开通,有一定的升值空间。

  其次,他更看重的,是这个写字楼出租后优厚的现金流。

  每个月市场租金3万多,租售比已经达到了10%,绝对是笋盘当中的顶流!

  如果出租时能够拿到押三付二的条件,一下子就可以回流15万。

  而去年疫情期间,贷款利率也相对宽松低廉,所以他果断出手,赚透了时间的红利。

  我从来听别人说买房看中的是地段、户型、升值预期,极少听说更在乎的是现金流。

  可能因为国内住宅租售比实在太惨不忍睹了,上千万的房租金可能只有几千块,完全没有性感可言。

  而钟师傅说:与其买住宅没钱回笼,不如买写字楼以租养贷,赚到增值的同时,生活更从容。

  的确如此。

  我见过不少买了房之后生活更悲惨的案例:为了房贷,咬紧牙关一个月不吃一顿好的,星巴克海底捞小资生活从此再会。

  但是有了10%的租售比保证呢?

  整个房贷全覆盖不说,还有赚!

  所以,投资房产,吃增值是一种方法,一定要考虑易出手的住宅;

  吃现金流是另外一种方法,考虑租售比较高的写字楼是不错的方向。

  关键是,你的内心到底想要什么?什么样的投资更适合你的生活?

  我想这一点,深谙投资之道的钟师傅很清楚。

  写在最后

  讲真,听完这个90后小伙子的一番点睛金句,我也顿觉茅塞顿开。

  从小,我们的父母就教育我们,要勤劳,要踏实,不要负债,通过劳动收入一步步改变人生。

  事实上,这些思维看上去,都已经相当老旧。

  金融思维,尤其是科学而可实操的金融思维,在这个时代反而显得闪闪发亮。

  正如钟师傅这样,不装不端不傲娇,低调地带着客户看房,默默地囤着笋盘;

  一旦遇到算得过账的好项目,立马出手,重度关注现金流……

  也许这些说起来都不是什么惊天动地的大道理,但是却隐藏着细碎严谨的洞察、说干就干的野心。

  总好过一部分不勤于思考的人,空有一腔欲望,最终只跟焦虑作伴。

  说到底,人和财富接近的捷径,永远不能矫情,只容理性的计算。

  从3万到400万,不能说是“幸存者偏差”;

  我更愿意把它解读成:平凡的年轻人,用对方法投资的成功案例。

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标签: 中介 钟师傅 投资 笋盘 写字楼 可能 客户 装修

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